금융위기 이후 거래부진으로 침체를 겪고 있던 부동산시장이 2010년 3분기 들어 주택시장을 중심으로 회복기미를 보이고 있습니다.

이러한 시장움직임의 영향으로 2011년 부동산시장을 희망적으로 전망하는 시각이 많지만, 여전히 침체국면을 벗어나기 힘들다는 견해도 만만치 않습니다.

그래서 오늘은 2010년 부동산시장을 정리해보고 2011년 부동산시장을 주택, 수익성부동산, 토지로 나누어 전망해보도록 하겠습니다.

2010년 부동산시장은 상반기 거래부진과 가격침체시기, 하반기 부동산거래활성화정책과 바닥론, 실수요에 따른 거래량 증가의 시기로 나누어 볼 수 있습니다.

주택시장은 거래가 부진한 가운데 전세가격이 상승하는 현상을 보였고 수요공급에 따라 지역간, 평형간 시장차별화현상을 보였습니다.

수익성부동산시장은 상가시장과 오피스시장이 공급과잉과 높은 공실율로 부진한 가운데 투자대안으로 오피스텔에 대한 관심이 높았던 한 해였습니다. 대형복합엔터테인먼트 상가의 성공으로 인한 상가트렌드의 변화도 감지되었습니다.

전반적인 시장침체에 빠진 토지시장은 인구가 유입되고 산업시설이 들어서는 지역을 중심으로 시장이 활성화되는 국지적인 시장형태를 2010년 동안 보여왔습니다.

앞에서 살펴본 2010년 부동산시장흐름을 바탕으로 2011년 부동산시장을 전망해 보도록 하겠습니다.

2011년 부동산시장을 예상하기 위해서는 시장에 영향을 줄 수 있는 요인들의 파악이 중요한데, 다양한 요인들 중 가장 중요하다고 할 수 있는 인구흐름과 양극화 현상을 중심으로 시장을 전망해 보도록 하겠습니다.

인구흐름에 있어 인구증가세 둔화와 감소추세도 중요하지만 보다 중요한 것은 인구의 도시집중/편중화라고 할 수 있습니다.

양극화현상도 도시와 지방의 지역양극화와 더불어 소득의 양극화현상 역시 심화되고 있습니다.

위의 두가지 주요 요인을 바탕으로 볼 때 2011년 부동산시장은 인구가 유입되고 소득이 창출되는 지역을 중심으로 활성화되는 국지적, 차별적 시장을 형성할 가능성이 높으며, 시장차별화에 따른 변동성의 증대로 투자리스크 또한 높아질 것으로 예상됩니다.

부동산시장의 주요변수에 따른 전반적인 시장흐름을 바탕으로 2011년 각 부문별 시장을 전망해 보도록 하겠습니다.

주택시장은 2010년 하반기 인기지역과 중소형평형 위주로 급매물이 소화되면서 회복 움직임을 보이고 있습니다.

2011년 주택시장의 주요 흐름을 예상해보면 지역과 평형간 차별화 현상이 두드러질 것으로 보이며, 금리 등 외부변수에 의한 시장 변동성의 증대, 세제와 규제 등 부동산정책에 따른 부침현상이 나타날 것으로 보입니다.

세부적으로는 대도시내 중소형아파트의 인기 지속, 대안투자상품으로 떠오른 도시형생활주택에 대한 관심이 예상됩니다.

강남을 비롯한 핵심주거지역의 인기는 여전할 것으로 보이며, 서울의 경우 재개발, 재건축에 대한 투자 역시 핵심지역 개발 가능 토지부족 측면에서 지속적인 관심을 받을 것으로 예상됩니다.

다음으로 수익성부동산시장에 대해 전망해 보겠습니다. 상가의 경우 자영업의 어려움이 지속되고 있어 임차수요의 회복이 쉽지 않을 것으로 예상되고 있고, 과잉공급으로 인한 수익성 저하도 당분간 지속될 것으로 보입니다.

오피스텔이 그간의 공급부족으로 인해 대체투자처로 관심을 끌고 있으며, 영등포 등의 대형복합쇼핑몰이 성공적으로 운영되면서 상가개발패턴이 변화하고 있는 점이 특징이라 할 수 있습니다.

2011년 수익성부동산은 경기불안과 임차수요의 한계로 우수입지지역에 한정된 국지적 시장을 형성할 것으로 보이며, 전반적인 수익률 상승국면까지는 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다.

하지만 판교 등 우수한 입지의 가격경쟁력이 있는 상가나 안정적 배후세대를 갖춘 상가에 대한 관심은 높을 것으로 보입니다.

상가시장의 전반적인 어려움이 2011년도 지속될 것으로 예상되므로 단기가격차익보다는 임대수익성에 초점을 맞춘 투자가 필요한 상황이라 할 수 있습니다.

마지막으로 토지시장의 2011년 주요흐름을 전망해 보도록 하겠습니다. 토지시장은 모든 부동산개발의 기초가 되는 원재료적 시장으로 후행적 성격이 강하며, 국책사업 등 대규모 개발에 의한 시장활성화 요인이 크고, 규제에 따른 개발가능성 유무에 따라 가격이 제한되는 특징을 가지고 있습니다.

2011년 토지시장은 2010년과 같이 전반적인 거래부진상황이 지속될 것으로 보이나 국책사업 등 대형개발호재가 있는 지역의 투자는 지속될 것으로 예상됩니다.

서울의 경우에도 도시형생활주택개발에 따른 역세권 토지의 거래활성화가 기대되
는 상황입니다.

지금까지 살펴본 2011년 부동산시장전망을 바탕으로 각 부문별 투자방향에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.

주택과 아파트는 서울을 비롯한 대도시내 중소형아파트 투자가 여전히 관심을 끌 것으로 예상되며, 우수입지의 재개발, 재건축 투자도 유효할 것으로 보입니다.

다만, 높은 수익을 얻기는 어려우므로 적정 투자기간과 목표수익률 설정이 필요하다 할 것입니다.

상가의 경우 배후지가 안정되고 경쟁이 적어 임대안정성이 높은 우수입지를 선별해 투자하는 것이 필요하며, 오피스텔의 경우 투자 대비 실수익률을 따져 투자여부를 결정하여야 할 것으로 보입니다.

토지투자는 산업시설 유치 등으로 지역경제가 성장하고 인구유입이 지속적인 지역에 투자하는 것이 유효할 것으로 보이며, 투자대상 토지의 변화, 개발가능성에 대한 검토가 항상 선행되어야 할 것입니다.

토지투자 역시 단기시세차익 가능성이 낮으므로 투자기간과 목표수익률 관리가 필요한 상황이라 할 수 있습니다.

지금까지 2010년 부동산시장을 정리해보고 2011년 주택, 수익성부동산 및 토지시장의 방향을 가늠해 보았습니다.

2011년 역시 국내외 경제상황의 불투명성이 지속될 것으로 예상되, 부동산시장 역시 외부요인에 의한 변동성이 확대될 것으로 보입니다.

이러한 변동성확대로 인해 투자리스크가 높아진 상황이므로 부동산 투자시 항상 꼼꼼한 사전검토와 전문가의 조언을 통해 투자대상을 선별하는 과정이 필수적이라 할 수 있습니다.

2011년은 막연한 투자보다는 투자기간과 목표수익률을 설정하고 그에 맞는 자금흐름을 가져가는 계획성 있는 투자자세가 필요한 한 해입니다.